El pleno de la Corte Suprema analizó le echó tierra al proyecto de ley que busca restringir la sobreocupación de viviendas urbanas por arriendo y subarriendo, mediante un informe que hizo llegar al presidente del Senado, Carlos Montes, el pasado martes.
En el oficio de respuesta, el máximo tribunal formula una serie de reparos a la propuesta parlamentaria que modifica la Ley N°18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, contenidos en una iniciativa similar analizada en diciembre de 2017.
“a) La primera hipótesis supone necesariamente pluralidad de arrendatarios o subarrendatarios respecto de un mismo inmueble. De esta manera, habrá lugar a multa cuando haya tres arrendatarios o subarrendatarios, en caso que el inmueble tenga una sola habitación; seis arrendatarios o subarrendatarios, en caso que el inmueble tenga dos habitaciones; y así sucesivamente.
La combinación de figura de arrendatarios o subarrendatarios y habitaciones de un inmueble urbano resulta poco efectiva para el fin perseguido. En efecto, el problema de sobreocupación pertenece más a la existencia material de ese fenómeno –esto es, más personas que las recomendadas habitando un mismo espacio- que a la figura jurídica contractual que le da soporte.
Así, es posible que un inmueble urbano se arriende a una sola persona (arrendatario), y que éste, en su calidad de titular del uso y goce, la habite junto a su grupo familiar, amistades o allegados, en condiciones de hacinamiento, sin subarrendarles. Por lo demás, en su carácter de titular exclusivo –propietario- del derecho, recae sobre sí el control de quienes habitan el inmueble.
La norma propuesta parece no abordar estas situaciones.
b) La segunda hipótesis se refiere al arriendo o subarriendo de habitaciones compartidas. En este punto cabe advertir que, nuevamente, al estructurarse la norma sobre “arrendar o subarrendar”, lo prohibido resulta ser que una misma cosa –en este caso, una habitación de un inmueble urbano- tenga pluralidad de arrendatarios, más no de habitadores, careciendo de consistencia la regla propuesta con los propósitos del proyecto.
En otros términos, no se prohíbe que se arriende una habitación a solo dos personas (arrendatarios) y que alguno de ellos la habite con más personas, sobrepasando el rango que el proyecto quiere delimitar. Y esto es así porque lo único que puede controlar el arrendador o subarrendador -sujeto normado- es con quién celebra el contrato respectivo, y no quién o quiénes ocupan la habitación respectiva.
c) Una tercera hipótesis es la de arrendamiento de una habitación de un inmueble urbano, cuando la “compartan” más de cuatro personas unidas por consanguinidad, matrimonio o convivencia civil. Ello supone que el destinatario de la prohibición esté en condiciones de controlar quiénes ingresan a la habitación, más allá del acuerdo contractual, y de verificar ex ante las relaciones de parentesco entre ellos, lo que parece una exigencia poco posible de ejecutar.
Asimismo, la redacción de la norma en relación al parentesco entre los que pueden compartir la habitación, no explica si debe ser de todos ellos respecto de los demás o solo respecto de algunos de ellos, dejando afuera, además, el parentesco por afinidad.
d) La última hipótesis, no obstante revelarse apropiada en cuanto impone el deber de que el arrendamiento de habitaciones de inmuebles urbanos no carezcan de servicios higiénicos en número suficiente, conlleva la duda de si se cumple la prohibición considerando el número de arrendatarios o subarrendatarios, o bien de personas que habitan el inmueble arrendado o subarrendado por habitaciones”, detalla el informe del máximo tribunal.
El oficio agrega que: “Las prevenciones anteriores permiten preguntarse acerca de la adecuación de la norma propuesta con los objetivos de la misma. Si bien se puede entender la dificultad que ofrece abordar eficazmente en la regulación el concepto de hacinamiento -cuyo núcleo es más bien de corte subjetivo y casuístico- cuando se quiere exigir al ciudadano adecuar su conducta a un estándar objetivo, parece claro que la mera alusión a una cantidad de personas por habitación no resulta suficiente para describir correctamente este fenómeno. Incluso, por el contrario, puede derivar en la promoción de maniobras destinadas a eludir la prohibición”.
“En este sentido –continúa– la propuesta podría ser objeto de mejoras a fin de hacerla más completa, pues no considera la superficie de las habitaciones de los inmuebles y porque el concepto de habitación es variable. A la postre, considerarla sería improductivo, dado que en muchas familias chilenas, por ejemplo, cuatro hermanos (con dos camarotes) pueden dormir en una misma habitación, sin que culturalmente se califique esa situación de hacinamiento. Además, podría generar ciertos incentivos no deseados: el arrendador, utilizando el mismo espacio donde aloja a cinco personas, podría subdividirlo y crear tres habitaciones más pequeñas para adecuarse formalmente al límite señalado en esta norma”.
“Que tal como se expresó en el anterior informe emitido respecto de un proyecto de ley sobre la misma materia, corresponde al Estado garantizar el derecho a una vivienda digna, lo que debe hacerse a través de políticas públicas y programas adecuadamente financiados”, añade.
“Atendido el tenor de las consideraciones y comentarios precedentemente expuestos -no obstante la plausibilidad de la propuesta- este nuevo proyecto no resolverá el problema habitacional que importa el hacinamiento que se busca evitar”, concluye.
